Bouwrijp maken van percelen
Zodra een stuk grond tot bouwgrond wordt verklaard en erop gebouwd moet worden, moet het perceel bouwrijp worden gemaakt. Pas na deze ontwikkeling kan er een bouwvergunning voor een nieuw gebouw worden afgegeven. Voor elke bouwer met een eerder niet bebouwd perceel is het bouwrijp maken de eerste stap op weg naar het bouwen van een eigen huis. Afhankelijk van de locatie van het perceel en de regionale wettelijke voorschriften, variëren de kosten sterk. Als toekomstige bouwer moet u zich vooraf informeren over de openbare ontwikkelingskosten voor het bouwrijp maken en de regelingen van de betreffende gemeente om met een goed gevoel aan het project "bouw van het droomhuis" te beginnen. Maar wat houdt het bouwrijp maken van het perceel eigenlijk in?
Wat komt er allemaal kijken bij het bouwrijp maken van een perceel?
Bij de ontwikkeling wordt onderscheid gemaakt tussen twee gebieden die bij de erfgrens samenkomen. Tot aan de erfgrens gaat het om een openbare of publieke ontwikkeling, het openbaar bouwrijp maken. Van de erfgrens tot aan het huis gaat het om de interne of private ontwikkeling. Pas na een publieke en private ontwikkeling is het perceel ontwikkeld en bouwrijp.
Elk van deze ontwikkelingen omvat verschillende stappen. Een perceel moet bijvoorbeeld verkeerstechnisch bouwrijp worden gemaakt. Afhankelijk van de ligging van het perceel omvat de ontwikkeling diverse werkzaamheden op het gebied van wegenbouw, verlichting en trottoirs. Na de erfgrens zijn verharde paden naar het huis of de garage of parkeerplaats noodzakelijk. Uiteindelijk moet het perceel volledig toegankelijk zijn.
Technisch bouwrijp maken
De technische ontwikkeling van het perceel vindt tegelijkertijd plaats. Dit houdt in dat het perceel wordt aangesloten op het nutsnetwerk (water/riolering, elektra, gas, internet, telefoon en kabeltelevisie).
Belangrijk: Een perceel grond mag alleen worden ontwikkeld als het in het gemeentelijk ontwikkelingsplan als bouwgrond bekend is.
De precieze invulling van het proces is afhankelijk van de individuele situatie. De werkzaamheden zijn afhankelijk van de ligging van uw perceel. Als er bijvoorbeeld al een trottoir aanwezig is, dan is deze stap bij publieke ontwikkeling niet nodig. Zodra er een garage of parkeerplaats op het perceel is gepland, moet de toegangsroute bij de openbare ontwikkeling dienovereenkomstig worden gepland. De technische ontwikkeling omvat de aansluiting van uw perceel op:
- de energievoorziening zoals aardwarmte, stadsverwarming, gas en elektriciteit
- het bestaande telecommunicatienetwerk
- de riolering, regenwaterafvoersystemen of openbare infiltratiesystemen
- de plaatselijke drink- en bluswatervoorziening
Complicaties en lange afstanden drijven de openbare ontwikkelingskosten op. Voorafgaand aan de interne ontwikkeling moeten enkele details over de bouwmaatregelen worden vastgelegd. In ieder geval moet de locatie van het onroerend goed op het perceel, een garage, een parkeerplaats of een carport duidelijk zijn. Afhankelijk van de grootte van het perceel moeten er eventueel nog meer gebouwen met elektriciteit en water of terrassen met verlichting worden gepland voorafgaand aan de ontwikkeling. Alle bouwmaatregelen die later worden ontwikkeld, veroorzaken hogere kosten op ontwikkelde percelen.
Wie is verantwoordelijk voor het bouwrijp maken van een perceel?
De openbare ontwikkeling is in handen van de gemeente en wordt door u als eigenaar bij de gemeente aangevraagd. In het geval van een openbare ontwikkeling zijn bouwers slechts de aanvragers en ontvangers van facturen. Het organiseren van de taken en de volgorde van de werkzaamheden loopt via de gemeente. Een voltooide openbare ontwikkeling betekent dat u na uw aanvraag een positief besluit krijgt van de gemeente.
Als bouwer bent u zelf verantwoordelijk voor het intern bouwrijp maken. Deze werkzaamheden kunnen pas echt beginnen als de openbare ontwikkeling is voltooid. Bespreek dit met uw architect en het bouwbedrijf om alles efficiënt te coördineren.
Kosten voor het bouwrijp maken
De kosten voor het bouwrijp maken van een perceel variëren sterk en zijn afhankelijk van lokale en regionale regelgeving. De gemeente mag maximaal 90 procent van de technische kosten en maximaal 70 procent van de openbare ontwikkelkosten voor verkeersaansluiting in rekening brengen bij de eigenaar van het perceel. Dit is vastgelegd in de gemeentelijke statuten.
Factoren zoals de locatie van het perceel spelen ook een rol bij de kosten. Als het gaat om een perceel midden in een woonwijk - bijvoorbeeld bij splitsing van een perceel - komen sommige stappen in ieder geval gedeeltelijk te vervallen. Bij een perceel midden in een bestaande infrastructuur zijn de kosten voor openbare ontwikkeling lager. Ook de nabijheid van het perceel tot de distributiecentra van de gemeentelijke nutsbedrijven speelt een rol in de kosten. Dit vanwege het feit dat lange aan- en afvoerleidingen natuurlijk meer kosten.
Kaart met standaardwaarden voor grondprijzen controleren
Voordat u een stuk grond koopt, moet u de kaart met standaardwaarden voor grondprijzen van de gemeente verkrijgen. Deze geeft u informatie over de standaard grondwaarde en de ontwikkelingskosten voor het bouwrijp maken: De afkorting "ebf" (Duits "erschließungsbeitragsfrei") betekent dat eigenaar geen bijdrage hoeft te betalen. De afkorting "EbP" (Duits "erschließungsbeitragspflichtig") betekent dat u als toekomstige bouwer een ontwikkelingsbijdrage moet betalen.
| Soort aansluiting | Geschatte kosten |
| Elektriciteitsnet | 2.000 tot 3.000 euro |
| Watervoorziening | 2.000 tot 5.000 euro |
| Gasleiding | 2.000 euro |
|
Telecommunicatienetwerk |
1.000 euro |
De gasleiding kan niet nodig of niet mogelijk zijn. Wie in plaats ervan een oliecondensatieketel installeert, moet bij een eengezinswoning van kosten tussen 4.000 en 7.000 euro uit gaan. Een moderne pellet-verwarming kost 3.000 tot 12.000 euro. Daarbij komen nog de bijkomende kosten voor het meten van het perceel en het benodigde grondonderzoek. De kosten hiervoor bedragen meestal tussen 2.500 en 4.000 euro.
De volgende vraag is voor iedere bouwer al bij de financiering relevant: Wat kost het om een perceel bouwrijp te maken? Over het algemeen moet u rekening houden met een bedrag tussen 10.000 en 15.000 euro , dat hangt af van de bijdrage van de gemeente.
Trouwens: De gemeente mag u binnen een termijn van vier jaar de factuur voor de ontwikkelingskosten van uw perceel sturen. Deze periode wordt zelden volledig benut, maar om te voorkomen dat u aan het einde wordt verrast, moet u dit tijdig navragen. Want de rekening komt altijd.
Bij het private bouwrijp maken moet u rekening houden met kosten van 1.000 euro per meter voor leidingen en buizen op uw bouwperceel. Bespreek dit met de architect en het bouwbedrijf, zodat u een geschatte waarde kunt bepalen.
Goed om te weten: De ontwikkelingskosten kunnen als moderniseringsdiensten van de belasting worden afgetrokken.
Duur van het bouwrijp maken
De duur van het bouwrijp maken van bouwgrond hangt grotendeels af van het werktempo in de gemeente. U dient uw aanvraag in en wacht tot de gemeente de vereiste werkstappen voor de ontwikkeling in gang zet. De ervaring leert dat het bouwrijp maken ruim een half jaar duurt. Eigenaren kunnen van tevoren bij bouw- en woningtoezicht informeren hoe lang de openbare ontwikkeling naar verwachting gaat duren, zodat ze de particuliere ontwikkeling bij benadering kunnen plannen. Hierbij geldt echter al: Wie bouwt, heeft sterke zenuwen en een lange adem nodig.